Verlassenes Haus zu verkaufen in Deutschland 2025

Wie entstehen herrenlose Immobilien und was bedeutet das für Käufer?

Ein Haus oder Grundstück wird in Deutschland als herrenlos („herrenlose Immobilie“) bezeichnet, wenn der bisherige Eigentümer sein Eigentumsrecht freiwillig aufgibt. Dies kann beispielsweise vorkommen, wenn ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist oder ein überschuldetes Erbe nicht angetreten wird. Der Eigentumsverzicht wird im Grundbuch eingetragen (§ 928 BGB), womit die Immobilie rechtlich herrenlos wird.

Das Bundesland hat in der Regel ein Aneignungsrecht an der herrenlosen Immobilie und kann sich als Erstes Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Das Vorgehen und die Ausübung dieses Aneignungsrechts variieren je nach Bundesland:

• Manche Bundesländer nehmen ihr Aneignungsrecht konsequent wahr (z. B. Bayern, Thüringen).
• Andere prüfen individuell, ob das Aneignungsrecht angewendet wird (z. B. Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern).
• Einige führen keine zentralen öffentlichen Listen für herrenlose Immobilien oder Grundstücke.

Für potenzielle Käufer bedeutet das: Ein direkter Erwerb einer herrenlosen Immobilie ist meistens nur über das Bundesland möglich, das die Immobilie verwaltet oder bereitstellt.

Wo lassen sich herrenlose oder günstige Immobilien in Deutschland finden?

Im Unterschied zu einigen anderen Ländern, die offizielle Programme für sehr günstige oder sogar 1-Euro-Häuser anbieten, existieren in Deutschland nicht flächendeckend solche Schnäppchenaktionen. Es gibt jedoch verschiedene Möglichkeiten, Immobilien zu finden, die preislich attraktiv sein können:

• Immobilienportale: Plattformen wie ImmoScout24 listen gelegentlich stark sanierungsbedürftige Häuser, deren Preise bei einigen tausend Euro liegen können – zum Beispiel Fachwerkhäuser in Sachsen ab etwa 6.200 Euro (Stand 2025).
• Landesbetriebe und kommunale Behörden: Einige Bundesländer veröffentlichen auf ihren Webseiten Angebote für herrenlose Immobilien. So bietet Sachsen-Anhalt über den Landesbetrieb für Bau- und Liegenschaftsmanagement (BLSA) Verkaufsangebote an. Brandenburg stellt Immobilienangebote über den Brandenburgischen Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen (BLB) bereit.
• Direkte Anfragen bei Behörden: Da kein zentrales bundesweites Register existiert, sind Auskünfte über herrenlose Immobilien häufig nur durch direkte Anfragen bei kommunalen Behörden, Grundbuchämtern oder Landesämtern erhältlich.

Es ist wichtig, sich nicht ausschließlich auf den Angebotspreis zu verlassen. Viele dieser Immobilien sind stark sanierungsbedürftig, überschuldet oder mit weiteren Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden gekennzeichnet, die potenzielle Käufer übernehmen müssen.

Welche Risiken und Herausforderungen sollten beim Kauf beachtet werden?

Interessenten sollten sich der verschiedenen Risiken bewusst sein:

• Sanierungsbedarf: Verlassene oder herrenlose Häuser können in einem schlechten baulichen Zustand sein. Die Aufwendungen für Sanierung oder Modernisierung können häufig den Kaufpreis überschreiten.
• Rechtliche Aspekte: Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken können übernommen werden müssen. Es sind auch mögliche verkehrsrechtliche oder baurechtliche Einschränkungen zu beachten.
• Informationsbeschaffung: Da keine einheitlichen öffentlichen Listen vorliegen, ist es häufig schwierig, alle relevanten Informationen zu einem Objekt zu erhalten. Eine sorgfältige Recherche, zum Beispiel durch Einholung eines Grundbuchauszugs und Nachfragen bei der Gemeinde, ist notwendig.
• Verwaltung durch Behörden: Die Bundesländer üben in der Regel ein Aneignungsrecht aus, sodass private Interessenten oftmals erst nach Entscheidungen der Landesbehörden eine Aneignung anstreben können. Dies kann den Erwerb komplizierter machen.

Wichtige Überlegungen vor dem Kauf

Wer eine solche Immobilie erwerben möchte, sollte folgende Punkte berücksichtigen:

• Gründliche Recherche im Grundbuch: Das amtliche Grundbuch informiert über Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und weitere Belastungen.
• Kontaktaufnahme mit Behörden: Eine Auskunft bei kommunalen Bauämtern und Landesbetrieben kann über Aneignungsrechte und verfügbare Immobilien informieren.
• Prüfung des Zustands der Immobilie: Eine Besichtigung und Einschätzung durch geeignete Fachleute kann helfen, spätere unerwartete Kosten zu vermeiden.
• Finanzielle Planung: Sanierungskosten, laufende Abgaben wie Grundsteuern sowie mögliche weitere Investitionen sollten eingeplant werden.
• Fachliche Beratung: Unterstützung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht sowie einen Bausachverständigen wird empfohlen.

Entwicklungen im Wohnungsmarkt und Bedeutung für Objekte mit verlassenen Häusern

In einigen ländlichen Regionen Ost- und Mitteldeutschlands, die lange unter Bevölkerungsrückgang litten, zeigt sich seit einigen Jahren eine leichte Trendwende. Durch vermehrtes Home-Office suchen manche Familien nach günstigem Wohnraum im ländlichen Raum. Dies kann die Nachfrage nach preiswerten, oft auch verlassenen Immobilien erhöhen. Gleichzeitig ist das Angebot solcher Immobilien begrenzt und mit dauerhaften Investitionen verbunden.

• Angebote für verlassene Häuser zu sehr niedrigen Preisen sind in Deutschland 2025 möglich, aber selten und oft mit umfangreichen Sanierungsarbeiten verbunden.
• Eigentumsrechte an herrenlosen Immobilien liegen häufig bei den Bundesländern, die unterschiedliche Regelungen und Angebote haben.
• Deutschland verfügt nicht über flächendeckende 1-Euro-Haus-Aktionen wie andere Länder, sondern eher punktuelle regionale Angebote mit erforderlichem Investitionsaufwand.
• Kaufinteressenten sollten umfassend recherchieren und sich der Risiken, insbesondere bezüglich Sanierung und möglicher Belastungen, bewusst sein.
• Es ist empfehlenswert, sich bei Bedarf an kommunale und Landesbehörden sowie an erfahrene Immobilienfachleute zu wenden.

Mit sorgfältiger Vorbereitung und realistischer Einschätzung können Kaufinteressenten 2025 in Deutschland Immobilien finden, die Herausforderungen und Chancen einer Sanierung oder eines Neubaus bieten.

Quellen

• Interhyp: 1-Euro-Haus in Deutschland kaufen – Schnäppchen oder Schnapsidee?
• Focus: Drei Länder bieten jetzt Immobilien zum Spottpreis an - doch es gibt einen Haken
• IMMO.info: Schnäppchen mit Risiko: So finden Sie eine herrenlose Immobilie

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